知らないと損する！不動産売却時にかかる税金と節税特例の完全ガイド

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。どの税金がいつ、どのようにかかるのかを事前に理解しておくことで、スムーズな手続きと無駄のない節税対策が可能になります。この記事では、代表的な税金の種類とその概要、そして有効に活用できる特例制度についてわかりやすく解説していきます。

不動産売却時に発生する主な税金一覧

譲渡所得税のしくみと税率

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。計算方法は以下のとおりです：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

• 取得費：購入代金、登記費用、不動産取得税、仲介手数料、リフォーム費用など

• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用など

所有期間により税率が異なります。

※ 所有期間は売却年の1月1日時点で判断されます。

印紙税の金額と早見表

不動産売買契約書の作成には、契約金額に応じた印紙を貼って納税する必要があります。電子契約を活用すれば、印紙税が不要になるケースもあります。

登録免許税のポイント

不動産売却後、抵当権の抹消や名義変更のために登記を行う際には登録免許税が必要です。抵当権抹消登記は1件あたり1,000円が原則ですが、他の登記が必要な場合や司法書士へ依頼する場合は別途費用がかかります。

節税につながる特例制度まとめ

不動産売却にあたっては、要件を満たせば税負担を軽減できる特例制度が多数あります。

● 3,000万円特別控除

• 居住用財産の売却時に譲渡所得から3,000万円まで控除

• 特別関係者への売却や、過去2年以内の適用があると対象外

• 控除を使うと住宅ローン控除との併用は不可

● 10年超所有軽減税率

• 所有10年以上の居住用財産に適用

• 6,000万円以下の部分：14.21%、超過分：20.315%

• 3,000万円控除との併用可

● 買換え特例

• 居住用財産を売却し、新居へ買い換えた場合に譲渡益課税を繰延

• 将来の売却時に課税

● 譲渡損失の損益通算・繰越控除

• 売却損を給与所得などと通算、または3年間繰越可能

• 対象は住宅ローン残債があるマイホームなど

● 被相続人居住用財産の3,000万円控除

• 相続した空き家の売却で最大3,000万円の控除

• 昭和56年5月31日以前建築、相続後3年以内の売却などが要件

確定申告の流れと必要書類

譲渡所得が発生した場合、または特例を使いたい場合は確定申告が必須です。

• 申告期間：売却した年の翌年2月16日〜3月15日

• 必要書類：

  • 売買契約書（購入時・売却時）

  • 領収書（取得費・譲渡費用）

  • 登記事項証明書

  • 譲渡所得の内訳書

  • 確定申告書B・第三表（分離課税用）など

遅れると延滞税・加算税のリスクがあるため、早めの準備を心がけましょう。

まとめ：税金を理解して不動産売却を成功させよう

不動産を売却する際には、複数の税金と手続きが関わります。特に譲渡所得税とその特例の活用次第で、支払う税額に大きな差が出ることもあります。

トラブルを避け、最大限の利益を得るためにも、事前に制度を理解し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。計画的な準備と確定申告を通して、安心かつ有利に売却を進めましょう。